Как заключить договор служебного найма жилого помещения

Особая категория, касающаяся рассматриваемого вопроса, выделена в Жилищном кодексе. Аренда специализированного жилья, к которому можно отнести помещения социального назначения, жилье для служащих, помещения из маневренного фонда, предназначенное для проживания – вот о чем идет речь в этой категории. Жилье для служащих отдельный фонд, создание которого было рассчитано на людей, кто выполняет определенный род деятельности или имеет определенную должность. Несмотря на то, что решение принято официальными органами, проводить оформление сделки обязательно. После получения решения о выдаче подобного жилья придется идти к собственнику для заключения договора передачи на временное пользование служебного жилья.
Вышеуказанная информация отображала тот факт, что служебное жилье выделяется только в определенных случаях, зачастую, при выполнении профессиональных обязанностей. Именно на этот срок проводится заключение договора с арендодателем, а на момент разрывы трудовых соглашений происходит прекращение действия установленных правил сдачи жилого помещения или квартиры. После того как сотрудник прекратил выполнять свои обязанности из-за увольнения с места работы арендодатель не в праве предоставлять жилье ему или его родственникам.
Однако в законодательстве прописаны особые случаи, которые позволяют продлить срок действия документам или предоставляет возможность перезаключить его с указанием новых прав и обязанностей.
Есть общепринятый образец составления договора, но на практике и сторон есть возможность включить дополнительные пункты в документ, которые не будут перечить действующему на момент их составления законодательству.

Какие особенности нужно учитывать при совершении сделки

Тип жилья не определяет то, какие стороны будут при совершении сделки по предоставлению арендуемого помещения или квартиры. Таким образом, в рассматриваемом договоре будет присутствовать наймодатель и, другая сторона сделки, наниматель. Нанимателем может выступать работник, сотрудник или служащий.
В роли наймодателя зачастую выступает государство или муниципалитет. Данная особенность обуславливает то, что договор в любом случае будет заключаться с не физическим или юридическим лицом, а органом федерации или муниципального образования, так как только они имеют право распоряжаться рассматриваемым типом недвижимости. 
Однако для того чтобы подписать документ, который будет подтверждать наличие право на использование рассматриваемой недвижимости, нужно иметь решение собственника. Именно оно является предпосылкой для заключения договора с гражданином, который нуждается в жилье.
Примером можно назвать ситуацию с военнослужащими, которые выполняют свои обязанности по временному месту пребывания. Они являются нуждающимися в предоставлении жилья на время прохождения службы. Решение о предоставлении помещения или квартиры в этом случае будет выносить Министерство обороны.

Предмет сделки

Особое внимание всегда уделяется условию о предмете заключаемой сделки. В нашем случае таковым является жилье, которое передается во временное пользование. При этом проводится точное описание жилья, количества комнат, квадратов и точный адрес расположения.
Согласно информации, которая изложена в статье 104 ЖК РФ, жильем служебного назначения считается полноценная квартира, а не ее часть или отдельная комната.
Также было предусмотрено, что предоставляемая квартира должна соответствовать определенным нормам, которые рассматриваются в ст.15 Жилищного кодекса. В этой статье содержатся нормы технического и санитарно-эпидемиологического типа, а также другие общепринятые нормы и стандарты, которые должно соответствовать помещение жилищного типа.
Владелец квартиры должен учитывать необходимость соблюдения подобных норм, проводить благоустройство помещений и содержать их в надлежащем виде. Однако не все складывается для арендатора хорошо, так как оговорки предусматривают рассмотрение степени благоустройства исходя из специфических особенностей населенного пункта или региона, в котором располагается жилье. Переводя этот пункт на практический пример можно сказать, что если вблизи дома, в котором расположена квартира, отсутствует газопровод, водопровод или канализация, то их наличие нельзя назвать обязательным условием. Поэтому следует тщательно рассматривать предлагаемые условия проживания.
При принятии решение соответствующими органами о временной передаче жилья сотруднику и при составлении соответствующего договора должна быть указана причина, по которой было принято подобное решение, к примеру, специфическая трудовая деятельность. Примером можно назвать указание службы в правоохранительных органах, в войсках или других государственных структурах.
Зачастую в договоре также прописывается то, кто имеет полное право на проживание в жилье вместе со служащим или работником. Таковыми могут быть: дети, супруг(-а), родители, иные недееспособные лица, которые по решению суда приравниваются к родственникам.
Наиболее важным пунктом договора можно назвать время его действия. В данном пункте есть возможность указания ограничения различными способами: точный период с указанием даты, передача жилья на срок несения службы иди выполнения определенной работы, на время занимания определенной должности.

Какие действия участников сделки допустимы?

Обязательным пунктом каждого договора можно назвать отображение допустимых действий каждой стороны. Только письменным способом следует закреплять эти правила. При этом Жилищный кодекс закрепляет некоторые правила пользования жилья, которые устанавливаются из-за типа составляемого договора и они могут не оговариваться в письменном виде.

Что должен собственник квадратных метров

Собственник служебного жилья может передавать его в пользование только при условии, что другие граждане не претендуют на него. Также помещение должно соответствовать определенным требованиям безопасности и иметь необходимые коммуникации. Также есть и обязанности, которые заключаются в необходимости проведения капитального ремонта, участии в мероприятиях поддержания прилегающей территории в надлежащем виде и имущества общего пользования.
Владелец должен обеспечить доступ квартиранту к услугам, которые носят коммунальный характер. При этом они должны быть надлежащего качества, быть безопасными, то есть не нести угрозы для жизни и здоровья квартиранту. Также квартирант может рассчитывать на другое имущество, к примеру, мебели, которая должна отвечать установленным стандартам.
В особых случаях есть вероятность того, что даже после завершения службы, при увольнении жилец имеет право на проживание в ранее используемой жилплощади. В этом случае владелец не имеет право проводить выселение жильца и лиц, которые были прописаны в договоре, а также подселять иных людей, ухудшать качество проживания.

Перечень прав владельца объекта недвижимости

Кроме обязанностей сторона, которая владеет недвижимостью, также имеет свои права. Несоблюдение некоторых правил со стороны квартиранта может привести к иску в суд, по которому будет принято решение о выселении. К подобным случаям можно отнести:
1. Несмотря на то, что жилье предоставляется служащим или работникам, зачастую устанавливается арендная плата. Если жилец не проводит оплаты предоставляемых услуг, есть вероятность того, что его выселят.
2. При многочисленных жалобах других жильцах о нарушении правил проживания или при антисоциальном поведении.
Также владелец может отправить заявление с требование выполнения правил проживания к квартиранту и его сожителям, при несоблюдении правил также можно отправить иск с требованием о выселении.

Какие обязанности предусмотрены для квартиранта

Для определения обязанностей нанимателя достаточно прочитать права собственника квадратных метров. Прежде всего, основным обязательством является своевременная оплата коммунальных услуг, а также арендной ставки за предоставленные услуги. Кроме этого наниматель обязан сохранить имущество и поддерживать его первоначальное состояние. Использование предоставленного объекта возможно только по предназначению – проживание. При этом уделяется внимание покою соседей.
В установленных законах оговорено, что жилец обязан проводить своевременные ремонтные работы для поддержания имущества в хорошем техническом состоянии. При обнаружении серьезной неисправности он должен безотлагательно сообщить о нарушении владельцу, принять соответствующие меры для устранения проблемы.
Частой ситуацией можно назвать проведение капитального ремонта на момент проживания жильцов. Как и в случае прекращения действия договора, если нужно провести запланированные ремонтные работы, жильцы не должны предпринимать никаких действий, которые будут препятствовать владельцу выполнять свои обязательства. Однако стоит учесть, что подобные работы должны быть заранее запланированы и согласованы.

Права, предусмотренные для квартиросъемщика

Работник также обладает рядом прав:
1. Возможность использования квартиры или другого жилья после смены собственника, если заключенное соглашение еще не истекло.
2. На субсидии.
3. Есть возможность одностороннего завершения действия соглашения.
Также некоторые права имеют и его сожители.
О досрочном прекращении сделки договора
В установленном порядке заключенное соглашение может быть досрочно расторгнуто. Этот вопрос регулируют законы 83 и 101, где идет речь о возможности прекращения действия договора при съеме служебного помещения по желанию одной из сторон.
В данной ситуации квартиросъемщик имеет больше возможностей. Согласно принятым правилам расторжение договора может произойти при смене места жительства, что может быть, как связано с работой, так и нет. 
Если инициатор владелец, то с расторжением соглашения дела обстоят сложнее. Для этого нужно получить разрешение судебного органа. При этом подобное решение может быть принято всего по нескольким причинам:
1. Уклонение от выплаты арендной платы или ситуация при коммунальной задолженности на протяжении срока, более чем 6-ти месяцев.
2. При нанесении вреда имуществу со стороны проживающего или его сожителей, посетителей.
3. Если недвижимость используется не в соответствии со своим предназначением. 
4. Если жилец нарушает права граждан, которые также проживают в этом доме или по соседству.
Собственник также может ссылаться на непригодное техническое состояние жилья для его дальнейшего найма, аннулирование договора происходит при разрушении сооружения.
Сроки, которые отведены жильцу на выселение из занимаемой площади, регулируются на законодательном уровне. При принятии решения о выселении жильца он должен покинуть со своим имуществом жилье не позднее чем через 3 дня. Также нужно провести оформление соответствующих документов с собственником.
Если жилец отказывается проводить текущий ремонт в случае, если есть объективные причины проведения подобных работ, ему придется провести возмещение собственнику сметную стоимость за ущерб, нанесенный из-за халатности. Ели наниматель добровольно отказывается покидать жилье после принятия решения о выселении наймодатель вправе применить силу для выселения, что можно осуществить путем обращения в правоохранительные органы. При этом другие жилье может не предоставляться.
Завершающей частью рассматриваемого документа, как правило, становится правила рассмотрения возникающих споров. Этот пункт в редких случаях рассматривается подробно, зачастую указывается только тот момент, что все спорные вопросу должны разрешаться в рамках закона.
Завершающим штрихом является установление подписей в документе. 

Причины для отказа в совершении сделки и заключении договора

Практика показывает, что письменное соглашение владелец зачастую отказывается составлять по причине смены лица, который имеет право собственности. По факту нельзя не учитывать подобный момент, так как подобное обстоятельство зачастую не становится причиной завершения взаимоотношения сторон, но бывают и иные случаи.
В ситуации, когда смена собственника не привела к прерыванию несения службы и сотрудник полностью выполняет свою работу, то ему можно рассчитывать на сохранение права на подобное жилье. Принудительно заставить нового владельца провести заключение договора на предоставлении жилья можно через суд.

При составлении соглашения следует помнить

Собственник может решить о том, что рассматриваемый объект является недвижимостью специализированного предназначения. Данная особенность определяет то, что через некоторое время выделенное специальное жилье по решению владельца может стать социальным объектом, аренда которого проходит по другим правилам.
Если жилью был присвоен другой статус, а именно социального объекта, у квартиросъемщика появляется больше прав, другими словами, квартиру можно приватизировать при определенных обстоятельствах. Другим положительным фактором можно назвать то, что социальное жилье можно арендовать на неопределенный срок. При этом если человек, которые подписывал договор аренды, скончался, его сожители могут рассчитывать на продолжение составленного договора и возможность дальнейшего проживания.
Некоторые нюансы установленных правил позволяют арендатору оставить за собой право пользования за занимаемым жильем даже в случае расторжения договора по любой причине. Подобные случаи следующие:
1. Попадает под категорию малообеспеченных граждан РФ.
2. Если гражданин признан нуждающимся с жилье, зачастую, если стоит в очереди на получение квадратных метров.
Согласно принятым нормам подобные граждане не могут быть выселены без предоставления им другого жилья. Действующие законы ЖК РФ несколько сузили круг лиц, которых нельзя выселить без предоставления жилья.
Наличие договора найма социального жилья не является фактором, который может ограничить лицо в получении своего жилья исходя из установленной очереди. При этом лицо в данный момент может проживать в квартире, которая не соответствует нормативам по квадратуре, если проводить расчет на каждого проживающего.
Владелец квартиры или иного помещения, которое попадает под категорию «спецназначения», может решать его судьбу – провести приватизации или сменить статус. Однако стоит отметить, что в каждом случае учитываются индивидуальные нюансы, к примеру, заслуги жильца в профессиональной сфере деятельности.

Детские права

Как и в других случаях, особое внимание уделяется правам несовершенных детей. Согласно установленным нормам заемщик имеет право провести временную регистрацию по месту работы и выданному жилью, а также лиц, которые с ним проживают, в том числе несовершенных детей. При этом оговаривать прописку детей не нужно с владельцем даже в случае, когда ребенок родился после составления договора и его подписания. Созданная регистрация для ребенка будет постоянной, для ее получения нужно арендатору обратиться в соответствующие органы с минимальным пакетом документов. 
Информация для военных
Вопрос выделения жилья военнослужащим определяется статьей 15 ФЗ. Согласно установленным правилам, если военнослужащий прибыл в новый город ему обязаны предоставить жилье, а также он имеет право проживать в нем вместе со своими близкими родственниками или семьей.
При этом правило должно соблюдаться даже при условии, если у военнослужащего есть собственное жилье, но в другом городе. Стоит отметить, что служебная недвижимость, которая может стать местом проживания людей, им дается на время пребывания в городе.
Однако, как ранее уже было отмечено, понятие термина «пригодное для проживания жилье» довольно растяжимое. Определить условия для жизни довольно сложно, особенно при ситуации с недобросовестным владельцем созданного фонда. При этом за халатность привлечь к ответственности практически не возможно.
Выходом из ситуации можно назвать способ оформления отношений с военным, когда рассматриваются и другие фонды недвижимости. Все зависит от того, какими ресурсами обладает тот или иной город. При условии, что фонда для военнослужащих нет, есть вероятность того, что военному предложат воспользоваться услугами частного фонда. При этом все затраты на аренду квартиры должны быть возвращены.

Нюансы жилищного договора

Если рассматривать жилищный договор подробнее можно сказать, что он несколько сход с соглашением в служебном найме. Схожесть заключается в четком перечислении того, какие лица могут рассчитывать на недвижимость. При этом к ней также предъявляются государственные стандарты.
Еще одним сходством можно назвать тот факт, что документ заключается на срок, который равен несению воинской службы.
Завершение действия заключенного соглашения проходит на момент увольнения военного в запас, при выдаче постоянного жилья и в других случая, которые определяются законодательством.
Заключение договора всегда проводится с воинской частью, где проходит службу военный. При его составлении используется типовая форма, которая имеет соответствующие поля. При необходимости в рассматриваемый документ могут быть внесены изменения или дополнения, которые не будут противоречить законодательству.

 

Комментарии 0

Наверх