Неотделимые улучшения арендованного имущества это

В обязательном порядке нужно понимать, какими являются различия между отделимыми и неотделимыми  улучшениями помещения. Опираясь на действующее законодательство, принято считать, что отделимые улучшения –  это те улучшения, которые можно забрать без того, чтобы нанести какой-либо вред имуществу арендодателя. Таким  образом, улучшения были реализованы арендатором, причем после завершения договора по съему жилья он может  вывезти или каким-либо образом демонтировать. При этом недвижимость должна быть оставлена в состоянии, в  которой она передавалась, но в то же время во внимание должны приниматься последствия износа, являющегося  неизбежным.

Каким может быть пример?
  1. Приобретение мебели, осветительного прибора или стильных предметов для улучшения интерьера.
  2. Установка дополнительного оборудования. В то же время для установки оборудования не должны были  потребоваться серьезные изменения арендованного объекта, реализация специальных технологий, так как в противном случае демонтаж может оказаться опасным для функционирования системы.

Неотделимые улучшения представляют собой категорию улучшений, которые могут устраняться только с  повреждением имущества. Основываясь на статье 623 Гражданского Кодекса, неотделимые улучшения устраняются  только с ущербом полезным качествам недвижимости, которая передавалась на основе аренды. Для того, чтобы  понять, какой может быть ситуация в действительности, лучше всего внимательно изучить несколько примеров,  каждый из которых приближает к полноценному пониманию ситуации.

  • Арендодатель предложил арендатору жилой дом для эксплуатации. Во время действия договора состоялась  достройка веранды к объекту. В этом случае были реализованы неотделимые улучшения недвижимости.
  • Арендатор начал пользоваться земельным участком, который предназначается для создания сада и огорода. Во время действия договора состоялась высадка плодовых деревьев. Предполагается, что после того, как действие договора будет завершено, плодовые деревья будут принадлежать арендодателю.
  • По договору аренды состоялась передача транспортного средства. Арендатор получил согласие арендодателя,  после чего выполнил покраску автомобиля. В данной ситуации покраска транспортного средства становится неотделимым улучшением.
  • Неотделимые улучшения арендованной недвижимости представлены новыми трубами, батареями центрального отопления, проемами окон и дверей, вентиляционными системами, электрической проводки. При этом предполагается, что все это будет принадлежать владельцу помещения.
  • Перепланировка недвижимости также может проходить как неотделимое улучшение, но в этом случае  мероприятия могут реализовываться только с разрешения владельца помещения.

Требуется ли компенсация?

Самый важный вопрос – это необходимость компенсации расход на улучшения, которые были проведены. Данная  проблема четко рассмотрена в законодательстве, причем можно воспользоваться статьей 623 ГК. Нужно отметить то,  что неотделимые улучшения должны быть компенсированы, но не всегда. Компенсация является обязательной  только, если арендодатель предоставил разрешение на проведение мероприятий.

Если арендатор предпринял действия самостоятельно и не узнал, как к этому относится арендодатель, компенсация расходов остается открытым вопросов. Только владелец недвижимости может оценить ситуацию после того, как  действия сделаны, и сообщить свое мнение. В результате осведомленность и мнение владельца недвижимости всегда оказываются решающими нюансами при компенсации. В то же время нужно понимать, как можно доказать  осведомленность.

Какие варианты существуют в этой ситуации?

1.Показания свидетелей. В этом случае показания могут быть серьезным доказательством того, что обе стороны  обладают договоренностью. Свидетели могут подтвердить разговор, который состоялся, а также совместное проведение улучшений.

2.Доказательства в виде фотографий и видео. В действительности сложно представить, как можно создать такие  доказательства, но в любом случае подобный материал может использоваться при рассмотрении ситуации.

3.Оформление письменного соглашения. Данный вариант является простым, надежным и проверенным временем. По данной причине предпочтение желательно отдавать именно этому варианту. Если вы планируете провести мероприятия по улучшению недвижимости, следует составить соответствующее соглашение, которое будет дополнять договор аренды. В этом случае в документе нужно прописать объем мероприятий и сумму, на которую можно  оценивать действия. Такой документ может гарантировать финансовую компенсацию.

4.Фактическая компенсация расходов. В этом случае арендатор может проводить улучшения, используя деньги  арендодателя, или уменьшать размер арендной ставки на определенную сумму. Например, вы покупаете строительные материалы на 10 000 рублей для того, чтобы провести ремонт, после чего арендная ставка уменьшается на такую же  сумму. В обязательном порядке должна быть соответствующая договоренность, которая будет оформлена  документально.

Например, вы смогли приобрести строительные материалы и договорились о том, что размер  месячного платежа будет уменьшен на определенную сумму. Вы обладаете приложением к договору, которое  представлено в виде графика внесения всех платежей. В графике каждая сторона должна указывать передаваемую и  получаемую сумму, причем требуется наличие подписей для того, чтобы подтвердить факт передачи денежных  средств. В данной ситуации сумму платежа можно разделить на две части, причем одна передается за счет улучшений и финансовых вложений в них, а другая — традиционным способом. Если же предполагается использование расписки, следует указать способ оформления платежа. Только в этом случае арендодатель будет поступать честно и не  сможет потребовать дополнительной суммы в качестве оплаты за аренду недвижимости, предъявить неустойку.

Нужно отметить то, что оформленный договор аренды изначально может предполагать необходимость проведения  улучшений. В действительности такой вариант реализуется крайне редко, но все-таки он является возможным.  Предполагается, что арендатор может проводить улучшения без необходимости предварительного согласия с  арендодателем. В данном случае в договоре следует расписать процедуру возмещения расход или нужно оформить дополнительную договоренность, которая подтверждает отсутствие необходимости компенсации. Если компенсация все-таки должна состояться, следует определиться с точным сроком, способом.

Заключение

Принимая во внимание вышеописанные аспекты, можно сделать вывод о том, что неотделимые улучшения могут  проводиться только после того, как согласованы все нюансы. Желательно оговорить данный вопрос на этапе  оформления договора. Если же договор был оформлен раньше, и улучшения будут проводиться без возможности  прописать данные в основном договоре, следует все согласовать, найти общее мнение относительно мероприятий по  улучшению, возмещению расходов, особенностей оплаты. Если улучшения были осуществления, но соглашения  достигнуть не удалось, следует постараться договориться мирным путем. Арендодатель может отказаться от  компенсации, причем закон будет на его стороне.

Нужно отметить то, что работы по капитальному ремонту не являются неотделимыми улучшениями. Расходы на них в  большинстве случаев ложатся на арендодателя.

Комментарии 0

Наверх